근저당권

근저당권이란?
근저당권은 계속적인 거래 관계에서 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액(채권최고액)까지 담보하는 특수한 형태의 저당권입니다. 일반 저당권은 특정된 채권을 담보하는 반면, 근저당권은 채권액이 변동하더라도 미리 정해진 채권최고액 범위 내에서 담보 효력을 유지하는 특징이 있습니다. 주로 은행 등 금융기관에서 대출을 실행할 때 설정됩니다.
근저당권 설정
근저당권을 설정하기 위해서는 다음과 같은 절차가 필요합니다.
* 근저당권 설정 계약: 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권설정자) 간에 근저당권 설정에 대한 합의가 있어야 합니다. 이때 채권최고액, 채무자, 담보 목적물 등을 결정합니다.
* 근저당권 설정 등기 신청: 합의된 내용을 바탕으로 등기소에 근저당권 설정 등기를 신청합니다. 등기 신청 시 필요한 서류는 다음과 같습니다.
   * 등기신청서
   * 근저당권 설정 계약서
   * 등기권리증 (근저당권설정자의 것)
   * 근저당권설정자의 인감증명서 및 인감도장
   * 근저당권설정자의 주민등록초본 (주소 변동 이력 포함)
   * 근저당권자의 주민등록등본 (법인일 경우 법인등기부등본)
   * 근저당권자의 도장
   * 등록면허세 납부 영수증
   * 국민주택채권 매입 영수증 (채권최고액이 일정 금액 이상인 경우)
   * 위임장 (대리인이 신청하는 경우)
근저당권의 효력
근저당권이 설정되면 채무자가 채무를 불이행할 경우, 채권자는 담보 목적물을 경매하여 채권최고액 범위 내에서 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 근저당권의 효력 범위는 담보 목적물뿐만 아니라 그 종물과 부합물에도 미칩니다.
근저당권 소멸
근저당권은 다음과 같은 경우에 소멸합니다.
* 피담보채무의 변제: 채무자가 채무를 모두 변제하면 근저당권은 소멸합니다.
* 근저당권 설정 계약의 해지: 채권자와 채무자가 합의하여 근저당권 설정 계약을 해지하는 경우 소멸합니다.
* 담보 목적물의 멸실: 담보 목적물인 부동산이 전부 멸실된 경우 근저당권은 소멸합니다.
* 경매: 담보 목적물이 경매를 통해 매각되면 근저당권은 소멸합니다.
* 소멸시효 완성: 피담보채권이 소멸시효 완성으로 소멸하면 근저당권도 함께 소멸합니다. 채권의 소멸시효는 일반적으로 10년입니다.
근저당권이 소멸하면 채무자는 채권자로부터 근저당권 말소에 필요한 서류를 받아 등기소에 근저당권 말소 등기를 신청해야 합니다.